Investir dans l’immobilier, c’est quelque chose d’important, cela permet de se construire un patrimoine, générer des revenus (par la gestion locative par exemple)… Et arrive le sujet de la transmission 
Sujet important et on le sait, qui peut également être sensible.. Que ce soit pour les enfants, son conjoint… anticiper est la clé. On vous explique tout.
La transmission de son patrimoine immobilier, différents cas de figures
On va distinguer 2 cas :
1) Transmettre à la personne qui partage votre vie au quotidien : partenaire de vie / mari / concubin.e / conjoint.e
Tout d’abord, il est important de savoir que si vous êtes mariés, vous êtes exonéré de droits de succession !
Si vous ne l’êtes pas, votre conjoint.e devra assumer 60% de frais de succession.
Exemple : avec une valeur d’un bien immobilier de 100 000€, votre conjoint.e héritera des 100 000€. Il devra reverser 60% (soit 60 000€) à l’Etat.
2) Transmettre à votre ou vos enfants :
Pour pouvoir transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants, vous avez la possibilité de le faire en étant exonérés de frais de succession. Attention : des conditions particulières (toujours !) sont à appliquer.
En donnant 100 000€, tous les 15 ans, à chacun de vos enfants, par exemple.
Au delà de 100 000€, vous allez être imposé sur tout ce que vous allez donner au delà.
D’où l’intérêt d’anticiper 
Quels sont les moyens à disposition ?
On l’a compris, le maître mot de la transmission, reste l’anticipation.
Si vous n’avez pas la trésorerie suffisante pour financer les frais de succession, le risque est de devoir vendre des biens immobiliers. De ce fait, réduire votre patrimoine immobilier.
🔎 Les moyens à disposition :
- L’assurance vie : en constituant ce type d’assurance, à votre décès, celle-ci peut être utilisée pour payer les droits de succession. C’est dans le cas où il y a du patrimoine à transmettre.
- La SCI : La SCI3 permet de transmettre plus facilement.
On en distingue 2 types ; SCI à l’IR4 ou à l’IS5.
Attention, les statuts d’une SCI doivent être rédigés avec rigueur car il conditionne le fonctionnement de la SCI ( répartition des parts…) . Dans ce contexte de rédaction, il est vivement conseillé de solliciter un expert comptable / notaire ou avocat fiscaliste.
Exemple : Vous avez 3 biens immobiliers et 2 enfants. Si ces 3 biens immobiliers se trouvent à l’intérieur d’une SCI, vous pouvez transmettre votre patrimoine à vos enfants en donnant par exemple 40% des valeurs départ de la SCI à chacun et vous gardez 20% des parts jusqu’à votre décès. À ce moment-là, chacun pourra récupérer 50% de la SCI et donc 50% des 3 biens immobiliers.
Autre avantage : vous pouvez également transmettre votre patrimoine, au fil de l’eau. Vous souhaitez être exonéré de frais de succession ? Il vous faut donner un certain nombre de parts de votre SCI à vos enfants. Attention : dans la limite des 100 000€ tous les 15 ans, déjà évoqué.À la création de la SCI, vous pouvez y inclure vos enfants. Ils deviendront également propriétaire des biens, à la hauteur des parts attribués.
Même si au fil de la transmission, vos enfants deviennent majoritaires, vous gardez le contrôle de votre patrimoine immobilier. Il suffit d’indiquer dans les statuts que les parents gardent plus de 50% des droits de vote.
- Le démembrement : En tant que propriétaire, vous avez gardé l’usufruit1 de ce bien immobilier (pour la résidence principale, par exemple).
Dans le cas d’investissement locatif, on parle d’usufruit à partir du moment où vous conservez les loyers. Attention : la nue propriété2 est donnée à vos enfants. Ils seront ainsi propriétaire du bien immobilier, mais vous en aurez la jouissance (pouvoir y vivre ou en touchant le.s revenu.s locatif.s).
Lorsqu’on prépare le démembrement, un certain % de la valeur du bien immobilier est laissé à l’usufruit. Un autre % de ce bien est à destination de la nue propriété. Les droits de donation se font sur la valeur de la nue propriété.
Plus l’âge des parents est élevé, plus la valeur de la nue propriété est élevée. On l’a donc compris, au plus tôt le démembrement est fait, mieux c’est !
Quels sont les professionnels à contacter pour la transmission de votre patrimoine immobilier ?
- Le Notaire : Le notaire, en charge de la succession, est le mandataire des héritiers. Il sera en charge d’établir la déclaration de succession et d’informer les héritiers sur les formalités à accomplir.
- L’Avocat fiscaliste : L’avocat fiscaliste peut permettre à une personne physique de mettre en oeuvre des solutions pour réorganiser son patrimoine familial en allégeant la charge fiscale.
Conclusion
La transmission, on le sait, est un sujet qui peut sembler complexe / difficile. Pour apaiser et faciliter au mieux la transmission de votre patrimoine immobilier, l’anticiper avec ces différentes astuces est la clé.
DÉFINITIONS :
1 Usufruit : L’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir.
2 Nue propriété : Droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.
3 SCI : Une SCI (société civile immobilière) familiale permet aux membres d’une même famille (lien de parenté ou d’alliance) d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial.
4 SCI à l’IR (Impôt sur le revenu) : une SCI à l’IR est une société transparente fiscalement c’est-à-dire que l‘impôt n’est pas payé par la SCI, mais par chaque associé qui la compose. En réalité, c’est comme si la SCI à l’IR n’était pas imposable, seuls les associés le sont selon leur propre régime fiscal.
ou
Les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. La société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.
5 SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés) : Les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ceux sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes, donc l’imposition également.